Du rendement solide et serein avec les SCPI

Les SCPI sont des sortes de “fonds immobiliers” existant depuis les années 1960. Les Sociétés de Gestion de ces fonds sont agréées par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

La réglementation entourant les SCPI est rassurante. Elle leur interdit notamment toute opération purement spéculative comme la construction-vente ou l’achat pour revente immédiate. Les biens achetés doivent donc être loués.

Les SCPI présentent plusieurs avantages par rapport aux biens immobiliers acquis en direct :

— diversification des biens immobiliers par types (boutiques, bureaux, logement) et par zones géographiques (régions, banlieues / centre-ville, parfois pays),

— ticket d’entrée faible : quelques centaines ou milliers d’euros contre plusieurs centaines de milliers pour un seul bien immobilier classique,

— pas de souci de gestion, lissage des taux de vacance et mutualisation des impayés.

Et elles ont un rendement particulièrement stable d’année en année, regardez le graphe ci-dessous concernant l’ensemble des SCPI :

Evolution rendement SCPI sur 20 ans

Si l’on ajoute les revalorisations de part (=plus-values immobilières), on obtient facilement du 10% environ, dans un contexte particulièrement serein.

Le nombre de SCPI existantes est actuellement de 138. Parmi celles-ci, l’équipe de zenoption a effectué une sélection selon des critères pertinents.

Que faut-il savoir au sujet des SCPI

On peut définir une SCPI comme une société experte qui achète des biens immobiliers comme des bureaux, des murs, des magasins, des entrepôts, des commerces, etc. La moyenne des frais d’entrée tourne autour de 9 %. En comparaison aux frais des assurances-vie et des autres produits de placement, on constate très vite que ce montant semble élevé. Ce montant est toutefois justifié.

Lorsque vous achetez des parts d’une société civile de placement immobilier, on vous octroie le statut d’actionnaire à travers la possession d’une partie du capital. Vous obtiendrez vos rémunérations à la suite du partage et de la distribution des dividendes et ceci sous la forme de coupons trimestriels. Les revenus qui en découlent sont classifiés dans la catégorie des revenus fonciers et sont soumis aux impôts de ladite catégorie où ils feront l’objet de prélèvements sociaux. Il ne faut surtout pas oublier l’objet de l’achat de ces parts de SCPI.

Au-delà de cette définition, les frais d’entrée sur les sociétés civiles de placement immobilier connues, paraissent élevés. Ces frais vraisemblablement élevés sont en fait dus aux frais obligatoires qui s’appliquent à tout investisseur ou acquéreur d’un bien immobilier acquit en direct ou par le biais d’une Société civile.

Une forme d’investissement facile et accessible !

Les sociétés civiles de placement immobilier sont classées en trois différents types :

(1) Les SCPI de rendement : en plus d’être les plus populaires, ce sont par définition les plus rentables. Leur secteur d’investissement de prédilection est l’immobilier d’entreprise. Elles occupent une grande partie du marché, soit environ 90 %. Au vu de leur prédominance, nous vous parlerons le plus de cette classe de société civile de placement immobilier.

(2) Les SCPI fiscales : leur secteur d’investissement de prédilection est l’immobilier d’habitation. Leur atout majeur demeure les profits sur les avantages fiscaux liés aux dispositifs de défiscalisation dont Scellier, Malraux ou encore le déficit foncier.

(3) Les SCPI de capitalisation : également dénommées SCPI de plus-value, elles sont marginales dans l’offre des sociétés civiles de placement immobilier. Celles-ci portent priorité aux biens qui possèdent un grand potentiel de valorisation sur le long terme. Elles ne génèrent pas de revenus immédiats, on reçoit les gains qui découlent de la revente des parts.

Le montant pour acquérir des parts d’une société civile de placement immobilier est à la portée de tout investisseur. Ainsi, tout individu désirant acheter des parts, pourra évaluer son investissement en tenant compte des moyens dont il dispose.

— Les SCPI de rendement permettent d’acquérir des compléments de revenus de façon régulière.

— Les SCPI de valorisation permettent d’augmenter un capital sur une certaine durée.

— Les SCPI fiscales s’inscrivent dans le cadre d’accroissement de votre patrimoine tout en veillant à la réduction de votre fiscalité (revenus/fonciers).

En résumé, on peut dire que les sociétés de placement immobilier sont un moyen sûr pour investir en évitant les difficultés liées à la disponibilité des fonds et celle de l’investisseur. Avec les SCPI, on investit en fonction de son budget alors que pour un investissement classique dans l’immobilier, il faut grandement tenir compte des fluctuations du marché.

Les frais de gestion des SCPI

Des analyses sont nécessaires pour comprendre les frais de gestion. Le montant de ces frais n’est pas le plus important, c’est surtout de l’utilité des frais de gestion qu’il faut tenir compte. Les SCPI présentent des rendements qui s’accordent nets avec les frais de gestion. Ceci étant, il semble juste de vous expliquer l’utilisation de ces frais de gestion. Une comparaison de l’investissement dans les sociétés civiles de placement immobilier et l’investissement classique dans les biens immobiliers s’impose.

Dans les SCPI, l’investissement est peu sujet aux fluctuations des marchés boursiers et financiers. Les rendements sont la plupart du temps supérieurs à 4 % net en plus d’une visibilité sur le moyen terme. De plus, les frais de gestion sont utilisés pour payer tous les frais de gestion regroupés pour son exploitation.

Par ailleurs, les loyers que l’on vous sert sont nets de tous les frais dont la taxe foncière. Une partie de ces frais est utilisée pour le paiement de la publication à chaque trimestre des résultats et des performances. Elle sert aussi pour l’organisation des assemblées générales, le paiement des experts indépendants qui évaluent le parc immobilier chaque année.

Information et transparence

Pour plus d’informations sur le fonctionnement d’une SCPI, les deux types juridiques, et les question fiscales, je vous renvoie sur ce site bien fait :

http://www.scpi.com/accueil

ou encore : http://www.aidescpi.fr/

Ensuite, je précise que zenoption ne touche aucune commission et n’est en contact avec aucune société de gestion de SCPI.

Les critères de choix des SCPI

Ce qui est passé au crible

Parmi les paramètres à considérer, voici les principaux :

— la qualité de la société de gestion, l’expérience et le nombre de SCPI sous gestion sont notamment importants,

— la répartition des types de locaux et des emplacements géographiques,

— le taux de distribution = rendement, combiné à l’évolution du prix de la part,

— le taux d’occupation des locaux,

— les provisions pour gros travaux, à ne pas négliger pour un bon entretien qui évite des frais de réparation ultérieurs trop élevés.

SCPI de bureaux et boutiques

Plutôt que les SCPI d’habitation, nous préférons les SCPI de bureaux et boutiques pour les raisons suivantes :

— les loyers pour les entreprises ne sont pas encadrés comme dans l’habitation,

— la demande est robuste, ne serait-ce que grâce aux chaînes, franchises à succès,

— les risques d’impayés sont moins élevés que dans l’habitation.

Cependant, le concept même de boutiques est en perte de vitesse, à cause du développement des ventes par internet notamment. Les bureaux seront donc privilégiés.

La sélection

S’il ne fallait retenir que la crème, ce serait ces quatre-là.

Corum Convictions

Société : Corum AM

Une SCPI au patrimoine encore en constitution mais déjà bien diversifié entre parkings, entrepôts, hôtels, bureaux, locaux médicaux, boutiques. Dans des grandes villes de France et à Paris, et un peu ailleurs en Europe.

Elle affiche un rendement intéressant aux alentours de 6%.

PFO2, SCPI verte

Société : Perial

Une SCPI spécialisée en murs de bureaux.

Pourquoi verte? Car elle veut présenter tous ses locaux dans un cadre répondant aux nouvelles normes environnementales, donc des immeubles neufs, modernes, adaptés à la demande et garantissant aux entreprises des économies d’énergie. Son rendement moyen est de 5,27%.

Foncia Pierre Rendement

Société : Foncia.

Avec un excellent taux d’occupation de 96,70% et un rendement moyen de 5,29%, c’est l’une des plus solides de sa catégorie (locaux commerciaux).

Si l’on ajoute la revalorisation de la part au rendement, on atteint facilement les 10% par an ces dernières années.

CAP’IMMO

Société : Foncia Pierre Gestion

Mention spéciale pour cette relativement nouvelle SCPI (2013) spécialisée dans les résidences pour personnes âgées, les résidences étudiantes (haut rendement car petites surfaces), et les hôtels et salles de conférence.

Les SCPI : du haut rendement?

En conclusion, je dirais que les SCPI ne sont pas une opportunité de haut rendement, mais, si bien sélectionnées, de rendement solide, avec un risque très limité (zone géographique habituelle et gestion saine).

Pour vraiment atteindre du haut rendement sur les marchés (>10%), contactez moi.

Ou lisez aussi mon article sur un achat immobilier à l’étranger (rendement locatif de 10%).

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