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REIT définition : que sont ces produits de rendement?

reits

Qu’est ce qu’un REIT? Pourquoi investir dans les REIT? (vous vous doutez qu’il y a une histoire de haut rendement derrière…)

Vous connaissez les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui sont des sociétés civiles ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.

Vous en trouverez quelques exemples de très bonnes dans cet article sur les SCPI d’entreprises.

Il existe aussi un autre type de placement immobilier papier qui sont les SIIC (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées), dont la française la plus connue est Unibail-Rodamco.

Mais connaissez-vous leurs équivalents à l’étranger, les REIT? Elles peuvent être également très intéressantes :

  • en ce qui concerne le haut rendement,
  • pour apporter une diversification géographique.

Penchons nous donc sur les REIT, un excellent outil pour ajouter du rendement à notre portefeuille.

Aux Etats-Unis, les SIIC ont la dénomination REIT (Real Estate Investment Trust). Qu’elles investissent en Amérique du Nord ou en Asie, il est intéressant à plus d’un titre de passer par ce vecteur d’investissement. Ce n’est pas parce que l’immobilier US a été en crise en 2007 / 2008 qu’il faut s’en méfier plus que de raison. Les choses changent régulièrement en finance.

Pourquoi il FAUT connaître les REIT

Définition d’un REIT

C’est un actif qui s’échange sur la bourse comme une action et qui investit directement dans l’immobilier, soit au travers de biens immobiliers, soit au travers d’hypothèques. Son statut fiscal est très avantageux (exemption d’impôts sur les sociétés). En contrepartie, il a l’obligation de reverser 90% de ses bénéfices sous forme de dividendes.

C’est un moyen sûr et liquide d’investir dans l’immobilier.

Les immenses avantages des REIT

Dans la définition ci-dessus, vous avez un aperçu des grands avantages des REIT :

  • la liquidité car il s’échange comme une action. C’est le moyen le plus facile que je connaisse pour diversifier son patrimoine vers l’immobilier.
  • l’association d’une fiscalité avantageuse (ça change de la France) et d’une redistribution conséquente des bénéfices aux actionnaires, ce qui induit souvent un haut rendement.

En voici deux autres extrêmement importants :

  • les options sont disponibles pour nombre de REIT, ce qui nous permet d’appliquer des stratégies de rendement sur options, en plus du dividende élevé.
  • les REIT peuvent également investir dans les forêts, les centres de données, les antennes-relais de téléphonie mobile, les gazoducs ou encore les lignes électriques et les systèmes de production d’énergie renouvelable. Nous aurons donc à notre disposition des REIT spécialisés dans tel ou tel des secteurs cités.

Leur point commun est simple, il s’agit d’actifs tangibles qui génèrent des revenus réguliers sur une longue période.

Les trois différents types de REIT

Il existe trois structures différentes de REIT, suivant qu’ils investissent en direct dans des biens immobiliers / équipements ou qu’ils passent par des titres hypothécaires.

Equity REIT

Les Equity REIT sont ceux qui auront notre préférence, car ils investissent directement dans des biens tangibles, et contrôlent ainsi la qualité de ce qu’ils achètent.

J’ai réalisé une sélection d’Equity REIT de qualité et bien diversifiés. Découvrez-la ici.

equity reit

Mortgage REIT

Les Mortgage REIT fonctionnent différemment.

  • soit ils prêtent aux acteurs économiques de l’argent pour que ceux-ci achètent un bien.
  • soit ils achètent des titres hypothécaires auprès des agences gouvernementales de refinancement hypothécaire (Freddie Mac, etc)

Ils jouent ainsi sur la différence de taux entre leur propre financement auprès de la banque centrale et les prêts accordés aux particuliers et entreprises.

mortgage reit

Hybrid REIT

Les Hybrid REIT combinent les deux stratégies décrites ci-dessus.

hybrid reit

 

Les avertissements avant investissement dans un REIT

Avant d’investir dans cette piste de haut rendement, il convient d’être attentif aux paramètres suivants.

Capitalisation

Une grosse capitalisation est un gage de liquidité et souvent d’ancienneté, donc de solidité du REIT.

Mais parfois les meilleures opportunités se font sur de jeunes REIT prometteurs avec une encore faible capitalisation.

A étudier au cas par cas!

Taux d’intérêt US

Les REIT sont très sensibles à l’évolution des taux d’intérêt US. Surtout les Mortgage REIT qui jouent sur le différentiel de taux entre les prêts de la FED et ceux aux acteurs économiques.

Un Mortgage REIT peut en effet s’être engagé à prêter à un certain taux sur une longue période mais ne pas avoir couvert totalement ce prêt en empruntant toute la somme auprès de la FED. Il peut donc être négativement affecté par une hausse des taux directeurs de la banque centrale.

Réglementation

Un grand point positif des REIT repose sur une réglementation favorable : impôts réduits contre obligation de verser 90% des bénéfices aux actionnaires.

Il est peu probable que cela change, les Etats-Unis étant assez stables fiscalement et législativement (ça change de la France encore une fois).

Mais il est bon tout de même de surveiller de loin ce risque réglementaire.

Heureusement, cet environnement fiscal n’est pas le seul avantage des REIT, et même s’il venait à disparaître, un REIT serait toujours de l’investissement dans des actifs tangibles et rémunérateurs.

Que pensez-vous de ce type d’investissement de haut rendement? Saviez-vous que vous pouvez cumuler le rendement des REIT et celui de stratégies sur options..? Cliquez-ici pour découvrir comment.

8 COMMENTAIRES

    • Oui, Simon Property Group en est une, très grosse capitalisation, mais faible rendement (autour des 3 à 4%).
      Pour obtenir un meilleur rendement, il faut par exemple aller chercher dans des plus petites comme American Capital Mortgage Investment (MTGE), 13% de rendement.

      La Savonnerie de la Tour est à St Antonin Noble Val, dans le Tarn et Garonne, superbe région ! 😉

  1. Excellent article, très utile en tout cas
    Juste une question : Sauriez-vous si c’est également valable pour la Belgique?
    Si non, quelles sont les différences à prendre en compte?
    Merci

    • Bonjour Olivier,
      Les REIT sont situés aux Etats-Unis.
      Oui, c’est tout à fait possible d’investir dans un REIT depuis la Belgique. Je peux vous donner une liste si cela vous intéresse.
      La règle générale lorsqu’on touche des rendements d’une entreprise dont le siège est dans un pays étranger, c’est la retenue à la source effectuée par ce pays étranger.
      Par exemple, résident en Belgique, si vous touchez un dividende d’une entreprise américaine, l’Etat américain va ponctionner 15% du montant de ce dividende.
      Gaël Articles récents…Module 3 – Le temps est notre ami !My Profile

    • Bonjour Daniel, l’investissement est possible à partir d’une action d’un REIT. C’est-à-dire que si un REIT cote 18,87$, l’investissement est possible à partir de cette somme. Il n’y a pas de montant minimal comme pour les fonds, les SICAV, ou les SCPI. Les REITs se traitent comme des actions.

  2. Bonjour,

    Je suis trader action et j’envisageais plutôt les scpi comme moyen d’investissement immobilier, les Siic me paraissant trop corrélées a la bourse.

    Questions:

    Est il possible de recevoir le dividende d’une reit directement sur son compte comme avec une scpi ou bien c’est automatiquement réinvesti sur l’actioN?

    Quelle est votre stratégie pour vous protéger des krash comme en 2008? Vous subissez le krash ou vous mettez tout de même des stop?

    ps: Si vous avez des reiit ou siic intéressantes a me conseiller comme ça pour regarder un peu..

    Merci

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